Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location de locaux entre un propriétaire (le bailleur) et une entreprise (le preneur) qui souhaite y exercer son activité commerciale.
La signature d’un bail commercial s’inscrit dans un moment clé du développement d’une entreprise.
Pour le preneur, le bail commercial permet de démarrer son activité et de la développer en s’installant dans des locaux.
Les enjeux de ce contrat sont majeurs : le preneur, sauf exceptions, est engagé pour une durée minimale de 3 ans et le bail régit l’intégralité des conditions dans lesquelles il va pouvoir exercer son activité.
Pour le bailleur, il s'agit d'un acte de disposition qui engage son patrimoine dans le temps, la mise en location d’un bien immobilier commercial représente une décision stratégique, car elle affecte la rentabilité du bien et son usage sur le long terme.
Une rédaction soignée du bail commercial est donc essentielle pour protéger les intérêts des parties.
Quels sont les principes généraux du bail commercial ?
Le contenu du bail commercial est statutairement régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, dont l’on peut tirer quelques principes généraux :
- durée minimale de 9 ans sauf dérogation,
- échéance triennale : le preneur a la possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période triennale en respectant un préavis de 6 mois,
- droit au renouvellement à l’expiration du bail, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement. Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif valable, il est tenu de verser une indemnité d’éviction au preneur,
- fixation et révision du loyer, le loyer initial est fixé librement entre les parties, mais il peut être révisé à l’occasion de chaque échéance triennale en fonction d’indices de référence (ILC, ILAT, ICC),
- obligation d’exploitation conforme : Le preneur doit exploiter le fonds de commerce de manière effective et conforme à la clause de destination du bail, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du contrat.
Quels sont les points de vigilance pour les parties avant de signer un bail commercial ?
Avant de s’engager, le preneur doit notamment vérifier plusieurs éléments essentiels du bail commercial :
- les caractéristiques principales du bail : loyer, modalités et échéances de paiement, les activité autorisée dans les locaux,
- les charges et leur répartition entre les parties : Il est important d’identifier les charges à prévoir et leur répartition entre le bailleur et le preneur. Certains frais, comme les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil, ne peuvent être imputés au preneur,
- la sous-location et la cession du bail : le bail étant un engagement de longue durée, le preneur doit vérifier les conditions dans lesquelles il pourra sous-louer les locaux ou céder son bail,
- les travaux et aménagements autorisés : il est essentiel de savoir si des aménagement peuvent être réalisés dans les locaux et sous quelles conditions. La plupart des baux imposant l’accord préalable du bailleur pour toute modification des locaux, il convient d’anticiper les aménagements nécessaires dès la négociation du bail.
Puis-je valoriser mon bail commercial ?
Le bail commercial fait partie des actifs de l’entreprise et à ce titre une société peut-être amenée à le céder de façon isolée dans le cadre de la cession du droit au bail ou avec un ensemble d’actifs matériels et immatériels dans le cadre de la cession du fonds de commerce.
Autrement dit, le bail commercial, sa régularité et ses conditions sont des éléments susceptibles d’être audités dans le cadre de la vente de vos activités.
L’accompagnement du cabinet Foster Avocats en matière de baux commerciaux
Le bail commercial est un contrat majeur pour toute entreprise, qu’elle soit preneuse à bail ou bailleresse. Il fait l’objet d’un contentieux judiciaire dense.
Il est donc essentiel de faire appel à un avocat avant de conclure un bail commercial.
Notre cabinet pourra vous accompagner dans la négociation d’un accord et la rédaction du contrat, afin de garantir la sécurité juridique de votre engagement et d’anticiper d’éventuels litiges.
Vous souhaitez signer un bail commercial en toute sécurité ? Contactez dès maintenant nos avocats en droit commercial pour un accompagnement personnalisé.
